Expulsion pour loyers impayés : procédure et délais

Expulser un locataire pour loyers impayés suit un parcours judiciaire strict : un propriétaire ne peut jamais reprendre son logement seul. La procédure enchaîne commandement de payer, audience devant le juge, puis intervention d’un commissaire de justice. Comptez six à dix-huit mois, trêve hivernale comprise, entre le premier impayé et la restitution des clés.

Aucune expulsion sans décision de justice

Un propriétaire ne peut jamais chasser son locataire de sa propre initiative. Couper l’électricité, changer la serrure ou déposer les meubles sur le trottoir constitue une voie de fait sévèrement punie. L’article 226-4-2 du code pénal sanctionne ce comportement de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Seul un juge ordonne l’expulsion, seul un commissaire de justice (l’ancien huissier) l’exécute. Cette règle protège le locataire, mais elle encadre aussi le bailleur : respecter chaque étape rend l’expulsion incontestable ensuite.

La procédure repose sur deux textes. La loi du 6 juillet 1989 fixe le régime des baux d’habitation. La loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, a raccourci certains délais et durci le traitement des logements occupés illégalement.

Le calendrier d’une expulsion pour loyers impayés

Entre le premier loyer manquant et la remise des clés, le délai s’étale de six à dix-huit mois. Il additionne des étapes légales incompressibles, chacune assortie de son propre compte à rebours.

La durée réelle dépend de l’encombrement du tribunal, de la saison et de la coopération du locataire. Un dossier lancé en septembre bute sur la trêve hivernale et s’étire mécaniquement de plusieurs mois.

Étape 1 : la relance amiable avant toute action

Avant d’engager des frais, le bailleur relance son locataire. Un appel, puis une lettre recommandée avec accusé de réception, suffisent parfois à débloquer un impayé ponctuel lié à un accident de la vie.

Cette phase amiable poursuit deux buts. Régler le litige sans procédure, d’abord. Constituer une preuve écrite de bonne foi, ensuite, décisive si le dossier part au tribunal. Le courrier rappelle le montant dû, la date d’échéance et l’intention de saisir la justice à défaut de règlement.

Si le locataire dispose d’une caution, le propriétaire informe ce garant dès le premier mois d’impayé. Le garant règle alors la dette et coupe court à l’escalade. Un silence prolongé, lui, fait basculer le dossier vers la voie judiciaire.

Étape 2 : le commandement de payer et la clause résolutoire

Sans règlement amiable, le propriétaire mandate un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Cet acte vise la clause résolutoire du bail, la stipulation qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce commandement laisse six semaines au locataire pour solder sa dette, contre deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit.

Autre apport de la réforme : lorsque la dette atteint deux mois de loyer, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Ce signalement enclenche un accompagnement social du locataire. La logique de recouvrement rejoint celle des charges impayées en copropriété : formaliser la créance par acte avant de saisir le juge.

Étape 3 : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection

Le commandement resté sans effet, le propriétaire assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, magistrat du tribunal judiciaire compétent pour les baux d’habitation.

L’assignation obéit à une contrainte de calendrier stricte. Elle doit être notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai laisse aux services de l’État le temps de diligenter une enquête sociale et de chercher une solution de relogement. Un oubli de cette notification rend la demande irrecevable, et tout recommence à zéro.

L’audience se tient deux à six mois après l’assignation, selon la charge du tribunal. Le locataire y comparaît, seul ou assisté d’un avocat, et expose sa situation. Le juge rend sa décision dans le mois qui suit, le plus souvent.

Ce que le juge peut décider

Le magistrat dispose de plusieurs leviers, du plus favorable au bailleur au plus protecteur du locataire.

La résiliation du bail et l’expulsion

Si la clause résolutoire est acquise et la dette bien réelle, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il condamne le locataire au paiement des loyers arriérés, des indemnités d’occupation dues jusqu’au départ et des frais de procédure.

Les délais de paiement accordés au locataire

Le juge peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire et échelonner la dette. Il accorde alors des délais de paiement dans la limite de trois ans (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Deux conditions se cumulent : le locataire doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Tant qu’il respecte l’échéancier, l’expulsion reste gelée. Un seul manquement la réactive aussitôt.

Le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale

Fort du jugement, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce dernier acte ouvre un délai de deux mois, incompressible, avant toute expulsion physique (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut l’allonger de trois mois supplémentaires face à une situation sociale fragile.

Un obstacle saisonnier s’ajoute : la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne s’exécute (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Le dossier n’est pas suspendu pour autant. Le bailleur poursuit la procédure, obtient son jugement, fait signifier ses actes : seule la sortie forcée attend le printemps.

La loi du 27 juillet 2023 a créé une exception forte. Les personnes entrées ou maintenues illégalement dans un logement, les squatteurs, ne bénéficient plus de la protection de la trêve hivernale. Leur expulsion intervient toute l’année, dès lors qu’une décision de justice l’ordonne.

L’expulsion effective et le concours de la force publique

Le délai du commandement écoulé, hors trêve, le commissaire de justice procède à l’expulsion. Il se présente au logement, dresse un procès-verbal et, si le locataire refuse de partir, ne force jamais seul l’entrée.

Il sollicite alors le concours de la force publique auprès du préfet. L’administration dispose de deux mois pour répondre. Un silence ou un refus explicite bloque l’expulsion, mais ouvre un droit à réparation : l’État engage sa responsabilité et indemnise le bailleur du préjudice subi, notamment des loyers perdus, au titre du code des procédures civiles d’exécution.

Le jour venu, le commissaire de justice inventorie les meubles, fait changer la serrure et remet le logement au propriétaire. Le locataire récupère ses biens dans le délai fixé par le procès-verbal, faute de quoi ils sont vendus ou déclarés abandonnés.

Les aides mobilisables pendant la procédure

La procédure n’oppose pas seulement un bailleur à son locataire. Plusieurs dispositifs cherchent à éviter la rupture et à apurer la dette.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par chaque département, peut régler tout ou partie des arriérés d’un locataire de bonne foi et solvabiliser son maintien dans les lieux. L’aide juridictionnelle finance de son côté l’avocat du locataire aux revenus modestes, dans les mêmes conditions que pour tout contentieux civil. La CCAPEX, enfin, coordonne travailleurs sociaux, caisse d’allocations familiales et préfecture pour construire une sortie de crise.

Quand le locataire perçoit une aide au logement, la caisse d’allocations familiales entre elle aussi en jeu. Signalée de l’impayé, elle ne coupe pas l’APL du jour au lendemain : elle réclame un plan d’apurement de la dette et maintient l’aide tant que le locataire respecte cet échéancier. Le versement de l’allocation directement au bailleur, en tiers payant, sécurise d’autant la part de loyer couverte par l’aide publique.

Pour le bailleur, ces relais jouent aussi en sa faveur : un locataire accompagné rembourse plus souvent qu’un locataire livré à lui-même. Signaler tôt l’impayé accélère leur mobilisation.

Se protéger des impayés en amont

La meilleure procédure reste celle que le bailleur évite. Plusieurs dispositifs sécurisent les revenus locatifs avant même la signature du bail.

Les garanties contre les loyers impayés

Trois protections coexistent. La caution solidaire d’un proche, d’abord, qui s’engage à payer en cas de défaillance. La garantie Visale, ensuite, cautionnement gratuit d’Action Logement qui couvre les impayés de résidence principale sous conditions. L’assurance loyers impayés, enfin, souscrite par le bailleur : elle rembourse les loyers et prend souvent en charge les frais de procédure. Un même logement ne cumule pas caution et assurance loyers impayés, sauf locataire étudiant ou apprenti.

Le recours à la protection juridique

Un contrat de protection juridique adapté finance les honoraires d’avocat et les frais de commissaire de justice liés à un litige locatif. Si l’assureur tarde ou refuse sa garantie, les recours face à l’assureur s’ouvrent au bailleur. Le bail d’habitation obéit d’ailleurs à des règles distinctes du bail commercial, dont la résiliation suit un régime propre. Anticiper ces garanties dès l’acquisition, avec le conseil d’un avocat lors de la transaction, désamorce bien des contentieux.

Prochaine étape : sécuriser votre dossier

Rassemblez sans attendre les pièces qui pèseront à l’audience : le bail signé, le décompte détaillé des sommes dues, les quittances, vos courriers de relance et l’accusé de réception du commandement de payer. Confiez la délivrance des actes à un commissaire de justice dès le deuxième mois d’impayé. Plus la procédure démarre tôt, moins la trêve hivernale et l’encombrement des tribunaux pèsent sur le délai final.